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2016三四线城市房价走势

2016年03月04日 17:47:39 来源:Q房网 编辑:贺露

 事实上,房地产进入存量时代,必然伴随着行业兼并。行业持续低利率环境也为大型房企实施兼并创造条件,而房企兼并完成后,对资源、财务和管理的高效整合也能够实现双方资源互补,最大化企业价值。 



  2015年,房地产销售大年,楼市奏鸣曲再度被吹响。


  过去一年,在一轮轮“救市”信号中,内地楼市冲破重重迷雾,迅速焕发活力。


  规模房企业绩井喷,在年终交出了一张张圆满答卷。绝大多数房企的销售业绩达到了去年年初的预期,绿地、万达、保利等20家典型房企的平均销售目标完成率为98%,其中中海等房企提前完成甚至上调了销售目标。


  与国家统计局发布全国商品房销售额增速15.6%(前11月)相比,2015年百强房企21.3%的销售增速则更为显著。统计显示,2015年,百强房企的销售金额约3.5万亿元,面积约3.2万亿平方米,同比分别增长21.3%及18.7%。2015年共有104家房企跻身百亿军团,较2014年增加24家,市场份额已超40%。


  房企销售业绩水涨船高,百强房企的入选门槛亦大幅提升。据时代周报记者了解,2015年,top10、top20、top50房企入榜门槛分别为725亿元、358亿元和196亿元,分别同比增长10%、24%和27%。值得注意的是,top100房企的入榜门槛已达到104亿元,同比增长48%。至此,百强房企的年销售规模已全部超过百亿元。


  竞争愈发激烈,房企间厮杀成团。过去一年,龙头房企已有分化为两个梯队的趋势,其中恒 大一举超越绿地登上百强销售榜中的“榜眼”之位,他们与万科一道站在了2000亿元数量级上;中型房企间的搏杀最为激烈,融侨、融信等房企发力冲刺,top50房企集中度已达31.74%;此外,和昌、东原等首次入榜的黑马房企成长性亦值得关注。


  在中央号召“去库存”的宏观背景下,如何利用好存量资源将成为2016年房企的新课题。如何开拓创新模式、变革运营思维,将成为房企未来思考的重要方向。


  百强门槛104亿元


  在克而瑞地产研究中心发布的《2015年中国房地产企业销售top100》排行榜中,时代周报记者发现,2015年,各梯队房企的表现均好于2014年。其中,top100房企表现尤为亮眼,金额门槛从70亿元增加至104亿元,面积门槛从48万平方米增加至90万平方米。


  从金额门槛来看,今年top10房企入榜门槛为725亿元,较2014年增加67亿元,同比增长10%;top20、top50和top100房企的金额门槛分别为358亿元、196亿元和104亿元,较2014年分别增加70亿元、42亿元和34亿元,同比分别增长24%、27%和48%。


  从面积门槛来看,top10房企入榜门槛从上一年同期的570万平方米增加至578万平方米,小幅增长1%;top20房企同比增长21%至357万平方米;top50房企则较2014年增长11%至163万平方米;top100房企入榜门槛达到90万平方米,同比增长88%。


  百强房企集中度在继续上升,品牌效应强势依旧。金额方面,除top10房企集中度(16.87%)较上年减少0.05个百分点外,其余房企集中度均有所上升。其中,top20、top50和top100房企集中度分别为22.82%、31.74%和39.64%,分别同比增长0.03%、0.59%和1.86 %。


  面积方面,各梯队房企的集中度均继续上扬。2015年,top10、top20、top50、top100房企的集中度分别为11.31%、14.62%、19.94%和24.65%,分别同比增长0.87%、0.97%、1.22%和2.35%。


  值得注意的是,目前发达国家top10房企集中度均已超过20%。这意味着,中国的房企集中度还有上升空间,品牌和规模仍然是房企未来争夺蛋糕的重要筹码。


  “未来5年,规模化仍然是大型房企竞争的主战场,” 中国指数研究院企业研究总监蒋云峰在接受采访时指出,预计到2020年将有7家2000亿级企业、7家1000亿-2000亿企业、16家500亿-1000亿企业,而top10企业销售额均值将达2000亿元左右,市场占有率将超过20%。


  厮杀中三大鸿沟


  2012年以来,在万科、恒 大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园等七家房企之外,千亿阵营再未扩容,这一格局至今未被打破。


  2015年,7家千亿房企年销售均值1796亿元,其中万科以2627亿元年销售领衔行业。这一年,2000亿级别房企增至3家,上了一个台阶的是恒 大。携年末海花岛开盘大卖122亿元之余威,恒 大一举超过绿地(不算海外销售部分)攀升至房企第二位。当然,两者的差距只有1.8%,分别为2050.4亿元和2015.1亿元。


  不同的战略方向下,千亿房企内部出现分化。2015年,万达、碧桂园、中海和保利的销售金额在1500亿元左右。


  年销售金额500亿-1000亿元的第二梯队里,有九家房企的一席之地,较上一年新增加了一家金地。2015年,金地以621亿元的销售金额首次进入了这一阵营。该阵营的年销售均值为664亿元,其中华润置地以851亿元销售额脱颖而出,而世茂、融创、华夏幸福、绿城、金地、招商蛇口(原招商地产重组而来)、龙湖、富力等8家企业销售额集中在500亿-700亿元区间,彼此之间更趋“胶着”。


  克而瑞在报告中称,第二梯队房企尽管每年都能确保一定业绩增速,但因整体布局和规模扩张已经基本完成,要迈入千亿大关还需一定时日。


  值得注意的是,中国房地产行业强者恒强的特征,也在第一、第二梯队房企中体现得淋漓尽致。在2015年房企百强榜单中,已经出现了几个巨大的“鸿沟”:


  以招商蛇口570亿元年销售来评估,第1名万科和第2名恒 大的年销售额形成了577亿元的差距,差不多相当于一个招商蛇口;第7名(千亿房企末位)的碧桂园1401亿元年销售额和第8名华润置地850亿元之间,又差了一个招商蛇口出来。


  除此,第16名富力535.7亿元年销售额和第17名雅居乐429.3亿元年销售额之间,又有一个较大的鸿沟,相差约106亿元。


  不过,房企间竞争正愈发激烈,杀成一团。据时代周报记者了解,从第4名万达到第7名碧桂园的年销售额只差111亿元;第8名华润置地到第12名绿城之间的年销售额差距也只有127亿元。


  另外竞争异常激烈的区间段是第21-30名之间的房企,如第21名新城323.8亿元年销售额与第30位首开295.1亿元之间,只差28.7亿元。


  事实上,据时代周报记者盘点,像新城、首开这样跻身200亿-500亿元年销售的第三梯队阵营中的房企,共有33家,较2014年增加了正荣、融信、仁恒、卓越和融侨等9家房企。这一梯队的年销售均值为280亿元,较上一年提高了19亿元,其中有24家房企年销售在200亿-300亿元区间。


  200亿元以下年销售的房企竞争最为激烈,这类第四梯队的房企共有51家。“单个项目的成败就可能决定最终的座次,也因此成为百亿军团扩容和门槛拔高的生力军,”易居(博客)中国执行总裁丁祖昱(微博 博客)对时代周报记者分析称。


  在研究院的解读中,这50多家房企是所有阵营中成分最为复杂、竞争最激烈且发展风险较大的群体,主要包括城市龙头型房企、特色领域房企。该阵营房企平均进入城市为13个,大本营城市的数量占比高达85%,因此业绩受市场波动影响最大,具有不稳定的特点,也应警惕热点城市需求疲软导致的业绩下滑。


  存量资源驱动变革


  先抑后扬,是2015年房地产市场的主基调。


  今年一季度,各路房企的销售情况并不乐观,但在一系列政策利好刺激下,二季度销售开始逐步好转,三季度后一线和重点二线城市表现火爆、热销项目频现,为房企全年业绩作出了较大贡献,并最终在四季度爆发。


  四季度是房企对销售目标发起冲刺的关键时期,多家房企四季度销售金额占全年的比重均值超过40%。据时代周报记者了解,由于销售表现出色,2015年11月起,滨江、旭辉、保利置业等房企陆续宣布提前达标,恒 大、中海和龙光在上调了销售目标后,最终也都轻松完成任务。


  据统计,2015年20家典型房企的平均销售目标完成率为98%,大部分房企的销售情况符合年初预期。这一年,随着“互联网+”和“大数据”对行业影响的加深,房企在营销层面的战略也持续升级,更侧重从客户、产品角度切入,挖掘需求、回归本源。


  尽管新业务转型动作频频,但主业对房企的重要性无可替代。在时代周报记者的采访中,专家形成了这样的共识:2016年,房企将继续以物业销售作为重点,转变运营思维推动主业发展,一方面通过更多元的方式获取新项目,另一方面加大存量物业的去化力度。


  并购,会成为接下来龙头房企的常规动作。2015年,恒 大、融创等嗅觉灵敏、销售能力强的房企已有多次动作,对象不乏由于资金紧张、谋求转型等原因欲退出房地产行业的中小房企。


  数据显示,仅2015年1-9月,房地产行业并购案就达到176宗,涉及金额1600亿元,几乎相当于2014年全年行业的并购交易价值。


  城市更新,也会有越来越多房企盯上这块“大蛋糕”。2015年,深圳、上海等地的城市更新项目批量上市,并屡屡制造单日成交数十亿元、数千人抢房等轰动场面。这使得房企不约而同地盯上了这块“大蛋糕”,如:


  万科在上海接手了上置闸北雅宾利项目;恒 大在深圳获取了20余个城市更新项目;绿地签约了南昌的两个大型城市更新项目;融创通过城市更新项目进军山西等。政府代表的公共需求和房企代表的市场意愿,共同推动了城市更新政策日益完善,房企参与城市更新的积极性提高、利润空间加大,未来城市更新项目在一手房市场的比重还会增加。


  去库存是房企的首要任务,更多创新模式将被开拓和应用。当前,中央对于去库存十分重视,地方政府均在酝酿推出相应政策,房企则开始试水创新模式促进销售,提高存量物业利用率。如绿地两大互联网金融平台对商办项目进行了资产证券化,恒 大海花岛则采用了酒店托管,分别对办公和旅游这两大“库存重灾区”有一定效果,为其他房企提供了成功样本。


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