如何评估二手房的折旧费?

提问者:Q房网用户提问时间:2016-06-16

如何评估二手房的折旧费?

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  • 热心网友2016-06-16 16:44:35

    计算二手房折旧费房屋折旧是房屋价格补偿的形式,即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中,虽然原有的实物形态不变,但由于自然损耗和人为的损耗,它的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而减少的价值,以货币形态来表现,就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。

  • 热心网友2016-06-16 16:44:05

    (一)建筑造价是核算折旧费的基础,由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成,是住宅经营中的进货价。
    它只应是住宅本身的进价,而不应包括其他费用。由于住宅的使用年限长达几十年,甚至一百多年,在这样长时期内物价变化很大,故一般均不以其原始造价为计算依据,而按重置,即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算。
    (二)房屋的残值,是指房屋经过长期使用,失去使用价值后,经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用,它作为使用房屋的追加耗费,应计入成本之内。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值,简称残值。因为它在住宅价值中所占的比例不大,而且是在住宅报废后才能得到的,因此它与原值无法比较。
    在计算时,都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法,有时计算折旧时也采用残值率这一参数,即残值和原值的比率。各种结构房屋的残值率一般为:钢筋混凝土结构为0;砖混结构为2%;砖木结构一等为6%;砖木结构二等为4%;砖木结构三等为3%;简单结构为0。
    (三)使用年限,是住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用下,从而发生有形的磨损;在有形的磨损下,住宅能维持正常使用的年限,称为使用年限。使用年限是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。折旧年限,是住宅价值转移的年限,它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命,或称经济寿命。折旧年限除与使用年限有关外,还受无形损耗的影响。

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